Kúpa bytu v novostavbe je jasnou voľbou pre tých, ktorí hľadajú úplne nový byt, dobrú investíciu do budúcnosti, či veľkorysé nové bývanie pre seba a pre svoju rodinu. Aké byty ľudia vo všeobecnosti ale preferujú? A na čo si dávať pozor, ak kupujete byt v novostavbe?

It depends

Na Slovensku, predovšetkým v Bratislave, sa záujem o novostavby a staršie byty značne líši v závislosti od viacerých faktorov, ako sú úrokové sadzby, ceny nehnuteľností a dostupnosť bytov. V posledných rokoch došlo k prehlbovaniu cenového rozdielu medzi novostavbami a staršími bytmi. Zatiaľ čo ceny novostavieb si udržiavajú svoju hodnotu, staršie byty za posledné dva roky zlacneli výraznejšie, pričom tento trend bol obzvlášť výrazný mimo Bratislavského kraja. Rozdiely v cenách sa pohybujú od 15 % do 30 % v prospech novostavieb, pričom napríklad pri trojizbových bytoch v Bratislave sa rozdiel zvýšil na približne 24 %. Zaujímavý nárast záujmu o novostavby nastal koncom roku 2023, kedy sa v Bratislave predalo o 58 % viac nových bytov v porovnaní s predchádzajúcimi kvartálmi. Tento nárast je čiastočne pripisovaný novým finančným nástrojom, ktoré ponúkajú developeri, ako napríklad zľavy na hypotéky a ďalšie výhody pre kupcov novostavieb​ (Zdroj: Forbes, https://www.forbes.sk/oplati-sa-kupit-starsi-byt-ci-novostavbu-cenove-rozdiely-sa-vlani-dramaticky-prehlbili/).

Čo rozhoduje pri novostavbách?

Pri kúpe bytu v novostavbe je dôležité dôkladne zvážiť niekoľko kľúčových faktorov, ktoré môžu zásadne ovplyvniť vašu spokojnosť s investíciou. Na prvý pohľad môže byt v novostavbe vyzerať lákavo vďaka moderným technológiám, novým materiálom a nižším nákladom na údržbu, avšak je potrebné venovať pozornosť viacerým detailom. Okrem technického stavu budovy je dôležité preveriť si developera, právne náležitosti a kvalitu zmluvy, ako aj lokalitu či reálne náklady na bývanie. Často sa vyskytujú aj skryté náklady alebo problémy s kolaudáciou a vybavením bytu, ktoré môžu komplikovať užívanie nehnuteľnosti. V tomto úvode sa zameriame na hlavné oblasti, na ktoré by si mal kupujúci dať pozor, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam po podpise kúpnej zmluvy.

Na čo si dať pozor pri kúpe bytu v novostavbe?

Kúpa bytu v novostavbe je pre mnohých lákavá. Nové bývanie ponúka moderné technológie, lepšiu energetickú účinnosť a bezstarostnejšie užívanie nehnuteľnosti bez potreby okamžitých opráv či renovácií. No hoci má takýto nákup mnoho výhod, nesie so sebou aj určité riziká. Aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam, je dôležité zvážiť niekoľko zásadných faktorov, ktoré by mali byť súčasťou vášho rozhodovacieho procesu.

Preverenie developera a jeho referencií: Jedným z prvých krokov je dôkladné preverenie developera, ktorý projekt realizuje. Je nevyhnutné zistiť si o ňom čo najviac informácií – aké projekty realizoval v minulosti, aké majú hodnotenia a či má za sebou úspešné dokončené stavby. Môže sa stať, že developer má zlé meno, problémy s dokončením projektov alebo jeho predchádzajúce stavby trpia rôznymi technickými nedostatkami. V tomto smere sa oplatí konzultovať aj s realitnými odborníkmi alebo bývalými klientmi developera.

Zmluvná dokumentácia a právne náležitosti: Pri kúpe bytu je dôležité pozorne si prečítať každú zmluvu, ktorá sa týka predaja a užívania nehnuteľnosti. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve, samotná kúpna zmluva alebo rezervačná zmluva by mali obsahovať všetky podstatné informácie o byte, stavbe a právach a povinnostiach oboch strán. Je dobré nechať si zmluvy preštudovať právnikom, ktorý skontroluje, či neobsahujú skryté klauzuly alebo nevýhodné podmienky pre kupujúceho, napríklad nejasnosti okolo parkovacích miest, pivníc alebo spoločných priestorov.

Technický stav a kvalita stavby: Aj keď ide o nové byty, netreba sa nechať oklamať novotou a leskom. Skontrolujte si technický stav stavby ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, a to vrátane kvality použitých materiálov, inžinierskych sietí či zvukovej izolácie. Ideálne je vziať si so sebou nezávislého odborníka, ktorý dokáže odhaliť prípadné technické chyby, ako sú nerovnosti podláh, zle osadené okná, nedostatočné odizolovanie alebo iné stavebné nedostatky. Novostavby môžu trpieť aj tzv. „detskými chorobami“ – problémami, ktoré sa objavia až po určitom čase užívania bytu.

Proces kolaudácie: Veľmi dôležitým bodom je stav kolaudácie novostavby. Kým neprebehne kolaudácia, byt nemôže byť plne užívaný a predávajúci ho technicky nemôže predať. Preto si vždy overte, či je stavba už skolaudovaná alebo kedy sa kolaudácia plánuje. Oneskorenie v tomto procese môže viesť k oneskorenému odovzdaniu bytu a prípadným komplikáciám pri sťahovaní.

Skryté náklady a poplatky: Často sa stáva, že po kúpe bytu v novostavbe sa objavia nepredpokladané náklady, s ktorými kupujúci pôvodne nepočítal. Môže ísť o vysoké poplatky za správcovské služby, údržbu spoločných priestorov, nečakané poplatky za parkovacie miesta alebo dokonca zvýšené energetické náklady. Pri kúpe bytu je preto dôležité preveriť si, aké budú celkové mesačné náklady na bývanie, vrátane všetkých poplatkov a energií.

Lokalita a infraštruktúra: Aj keď môže byť novostavba kvalitná a byt sa vám páči, lokalita hrá kľúčovú úlohu. Skontrolujte, či sa byt nachádza v oblasti s dobrou občianskou vybavenosťou – blízkosť škôl, obchodov, zdravotnej starostlivosti, dopravného spojenia či rekreačných možností. Taktiež zvážte, či sa v blízkosti neplánujú ďalšie stavebné projekty, ktoré by mohli znížiť kvalitu bývania alebo zmeniť charakter okolitého prostredia.

Parkovacie miesta a spoločné priestory: Parkovacie miesta sú v dnešnej dobe často obmedzeným luxusom, a preto by ste si mali overiť, či máte zabezpečené parkovacie miesto a za akých podmienok. Niektoré novostavby môžu mať obmedzený počet miest, alebo za parkovanie požadujú ďalšie vysoké poplatky. Taktiež je dobré vedieť, ako budú spravované a udržiavané spoločné priestory, ako sú výťahy, chodby, záhrady alebo strechy.

Dostupnosť financovania: Financovanie kúpy nehnuteľnosti je pre väčšinu kupujúcich kľúčovým aspektom. Overte si, či banka ponúka hypotéku na nehnuteľnosť v danej novostavbe, a aké sú jej podmienky. Niektoré projekty nemusia byť na začiatku výstavby pre banky dostatočne dôveryhodné, čo môže komplikovať získanie úveru.

Pekné bývanie zabezpečené kúpou bytu v novostavbe môže byť výhodnou investíciou, no vyžaduje si dôsledné preverenie všetkých dôležitých faktorov. Kvalitná stavba, spoľahlivý developer, transparentná zmluva, ale aj dobrá lokalita a dostupnosť všetkých potrebných služieb sú kľúčové pre spokojný život v novom byte. Ak si dáte pozor na vyššie uvedené body, môžete sa vyhnúť nepríjemným prekvapeniam a užívať si komfort moderného bývania.