Máte čiernu stavbu a neviete, čo s ňou? Tento článok vám poskytne podrobný návod na to, ako ju legalizovať. Krok za krokom sa dozviete, aké dokumenty potrebujete, na čo si dať pozor, a ako sa vyhnúť zbytočným komplikáciám. Legalizácia môže byť náročná, ale s naším sprievodcom budete mať jasno v tom, čo treba urobiť, aby vaša stavba spĺňala všetky právne predpisy a aby ste sa vyhli pokutám a ďalším nepríjemnostiam.

Prečo je dôležité riešiť čiernu stavbu?

Každý z nás by chcel mať vlastný domov, kde sa môžeme cítiť bezpečne a pohodlne. Niektorí ľudia sa však pustia do stavby bez toho, aby si zabezpečili všetky potrebné povolenia. A tu vzniká problém – čierna stavba. Čo vlastne znamená „čierna stavba“ a prečo by ste ju mali riešiť? Čierna stavba nie je len právnym problémom, ale môže predstavovať aj veľké finančné riziko. Preto je dôležité porozumieť, čo tento termín znamená, aké sú riziká spojené s čiernou stavbou a aké kroky môžete podniknúť na jej legalizáciu.

Existujú prípady, že sa realizátor rozhodne začať s výstavbou napriek tomu, že stavba nie je písomne povolená stavebným úradom. Vtedy sa jedná o nelegálnu, tzv. čiernu stavbu.

Stavebný úrad môže na základe vlastného alebo cudzieho podnetu začať konanie.

Stavebný úrad vyzve vlastníka a v prípade, že nepredloží požadované podklady a preukáže sa rozpor, stavebný úrad rozhodne o odstránení stavby. Vlastník pozemku môže byť iný ako vlastník stavby, v takom prípade stavebný úrad odkáže vlastníka pozemku na súd, ktorý o veci rozhodne. Tieto prípady sa často riešia individuálne.

Čo je to čierna stavba?

Čierna stavba je taká nehnuteľnosť, ktorá bola postavená bez potrebných povolení od stavebného úradu. To znamená, že stavebník buď ignoroval zákon, nevedel o potrebných povoleniach, alebo sa ich získaniu vyhol zámerne. Bez povolení nie je stavba v súlade s platnými predpismi, čo môže mať vážne následky. Najčastejšie sa to stáva, keď ľudia chcú ušetriť čas alebo peniaze, ale nakoniec to môže stáť oveľa viac.

Prečo vznikajú čierne stavby?

Existuje niekoľko dôvodov, prečo ľudia postavia čiernu stavbu. Prvým a najbežnejším dôvodom je nevedomosť. Nie každý si uvedomuje, že aj na drobné úpravy na dome potrebujete stavebné povolenie. Ďalším dôvodom môže byť snaha ušetriť – niektorí ľudia si myslia, že keď obídu zákon, ušetria na administratívnych poplatkoch alebo získajú svoj domov rýchlejšie. Bohužiaľ, táto skratka sa môže veľmi rýchlo zmeniť na veľký problém.

Skôr, ako sa začne s výstavbou, je potreba:

• zaslať žiadosti na stavebný úrad
• doložiť všetky prílohy a povolenia k stavbe domu
• získať povolenie k výstavbe

Čierna stavba je stavba bez stavebného povolenia. Vlastník takejto stavby porušuje stavebný zákon a tento čin je považovaný za trestný, preto ju stavebník musí zlikvidovať na vlastné náklady alebo dodatočne zlegalizovať.

Právne dôsledky a riziká čiernej stavby

Ak zistíte, že vaša stavba je čierna, môže to byť šok. Právne dôsledky sú však ešte horšie. Pokuty za čiernu stavbu môžu byť veľmi vysoké, často až v tisícoch eur. Stavebný úrad vám môže nariadiť, aby ste stavbu odstránili na vlastné náklady, čo môže byť finančne zničujúce. Okrem toho môže byť vaša nehnuteľnosť ťažko predajná, keďže kupujúci nebudú chcieť riskovať problémy s nelegálnou stavbou.

Zlegalizovanie čiernej stavby

Existuje však spôsob, ako čiernu stavbu dodatočne zlegalizovať? Je potrebné na základe vyžiadania stavebného úradu poskytnúť konkrétne dokumenty. Stavebný úrad vyzve vlastníka stavby, aby do určitej lehoty preukázal a predložil doklady o tom, že stavba nie je v rozpore s verejným zákonom, cieľmi a zámermi územného plánovania či s osobitnými predpismi.

Po novom už čiernu stavbu nezlegalizujete…

Zdá sa, že dni legalizácie nelegálnych stavebných prác sú spočítané. Nová legislatíva zavádza takmer nulovú toleranciu voči týmto praktikám, čím zamedzí možnosti ich dodatočného schválenia. Dodatočné stavebné povolenie už teda asi nevybavíte.

Problém nelegálnych stavieb

Nelegálne stavby sú dlhodobým problémom v Slovenskej republike. Tento jav sa prejavuje nielen v súkromnej sfére, ale aj pri výstavbe infraštruktúry, ako sú cesty či železnice. Slovensko dlhodobo vykazuje jeden z najvyšších podielov nelegálnych stavieb v pomere k počtu obyvateľov. Čierne stavby predstavujú problém z viacerých dôvodov. Mnohí stavebníci považovali stavebný proces za príliš komplikovaný a časovo náročný, a preto sa rozhodli stavať bez povolenia, neraz vedome ignorujúc zákonné sankcie. Po dokončení stavby sa často spoliehali na to, že ju dodatočne zlegalizujú, čo doterajšia legislatíva umožňovala. S týmto prístupom je však teraz koniec. Nový Zákon o výstavbe sa snaží riešiť problém nelegálnych stavieb nielen do budúcnosti, ale aj retroaktívne.

Zabránenie nelegálnej stavby už v začiatkoch

Cieľom nového Zákona o výstavbe je zabrániť vzniku nelegálnej stavby už v jej zárodku. Zavádza sa definícia nepovolených stavebných prác, ktoré zahŕňajú stavebné činnosti realizované bez oznámenia alebo v rozpore s povolením, či bez overenia projektu stavby. Doterajší Stavebný zákon nepoznal definíciu nepovolených stavebných prác a zaoberal sa nimi len v súvislosti s ich odstraňovaním alebo dodatočným povolením. Nový zákon umožňuje zastaviť výstavbu nelegálnej stavby už vo fáze projektu, čo je zásadná zmena oproti súčasnému stavu, kedy sa problémy riešia často až po dokončení stavby. O tieto záležitosti sa bude po novom starať Úrad pre územné plánovanie a výstavbu, čím sa eliminujú obce ako stavebné úrady v tejto problematike.

Koniec dodatočnej legalizácie nelegálnych stavieb

Zákon o výstavbe už neumožňuje dodatočné schválenie stavieb, čím sa zavádza prísne pravidlo: nepovolená stavba = odstránenie stavby. Stavebný úrad môže nariadiť odpojenie nelegálnej stavby od vody a elektriny, čím sa stavebníkom sťaží dokončenie takýchto projektov. Ak už bola stavba aspoň čiastočne realizovaná, stavebný úrad vyzve vlastníka na jej odstránenie. V prípade nesplnenia tejto povinnosti stavebný úrad zabezpečí odstránenie stavby na náklady vlastníka. Ďalším rizikom pre stavebníkov je možnosť, že stavebný úrad zriadi záložné právo na nehnuteľnosti vlastníka vo výške nákladov na odstránenie stavby.

Osud existujúcich nelegálnych stavieb

Nelegálne stavby postavené pred účinnosťou nového zákona budú predmetom osobitného povoľovacieho konania, kde sa preskúma ich spôsobilosť na prevádzku. Tento proces je podobný dodatočnému povoleniu stavby podľa starého Stavebného zákona. Vlastníci takýchto stavieb sú povinní podať žiadosť o preskúmanie ich spôsobilosti. Ak tak neurobia, stavebný úrad môže nariadiť odstránenie stavby a uložiť pokuty, ktoré sa môžu vyšplhať až do výšky 200 000 EUR pre právnické osoby.

Nový Zákon o výstavbe prináša viacero opatrení, ktoré majú zmodernizovať stavebné konanie a zamedziť nejasnostiam a nedostatkom predchádzajúcej úpravy. Úspech týchto zmien však bude závisieť aj od kvality a vybavenosti štátnych inštitúcií po nadobudnutí účinnosti nového zákona 1. apríla 2024.

Čiernu stavbu je možné dodatočne legalizovať, treba však splniť všetky ustanovenia podľa stavebného zákona. Ak sa však chcete vyhnúť nepríjemnostiam, vopred dbajte na zaslanie žiadosti, ohlásenie stavby stavebnému úradu, na vybavenie stavebného povolenia, plánovanie výstavby v súlade s územným plánom. Nezabudnite ani na lehoty, pretože každý úrad má 30-dňovú lehotu na vybavenie vašej žiadosti.

Zbytočne sa preto nedostávajte do nepríjemných situácií a o výstavbe a potrebných dokumentoch sa vopred poraďte s odborníkmi.