Legalizácia čiernej stavby je podľa nového stavebného zákona (zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. 4. 2025) možná len pri stavbách postavených do 31. marca 2025. Ich vlastník musí sám požiadať stavebný úrad o dodatočné povolenie alebo o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Stavbu začatú bez povolenia po 1. apríli 2025 úrad dnes nariadi odstrániť a k tomu môže uložiť pokutu až 15 000 € (pri stavbe na zakázanom mieste až 200 000 €).
Čo je čierna stavba?
Čierna stavba je stavba alebo stavebná úprava zhotovená bez povolenia, bez ohlásenia či overeného projektu, prípadne v rozpore s nimi. Nový zákon takéto stavebné práce nazýva „nepovolené stavebné práce“ (§ 28 zákona č. 25/2025 Z. z.).
Na materiáli nezáleží. Zákon posudzuje funkciu stavby a jej pevné spojenie so zemou alebo pripojenie na siete, takže čiernou stavbou môže byť aj modulový dom či garáž.
Ako zlegalizovať čiernu stavbu podľa nového zákona (postup v krokoch)?
Postup závisí od toho, kedy stavba vznikla:
| Kedy stavba vznikla | Čo platí |
|---|---|
| pred 1. 10. 1976 | považuje sa za povolenú automaticky |
| 1. 10. 1976 – 31. 12. 1989 | povolená automaticky, ak sa nepretržite užíva na svoj účel a vlastník stavby vlastní pozemok alebo má k nemu iné právo |
| 1. 1. 1990 – 31. 3. 2025 | dá sa zlegalizovať na žiadosť vlastníka pri splnení podmienok |
| od 1. 4. 2025 | legalizácia nie je možná, úrad nariadi odstránenie (výnimku prináša novela od 2027) |
Zlegalizovanie čiernej stavby z rokov 1990 – 2025 prebieha zhruba takto:
- Preverte list vlastníctva a súlad s územným plánom.
- Zabezpečte pasport stavby, geometrický plán a revízne správy.
- Podajte na stavebný úrad žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie alebo o dodatočné povolenie (§ 84 ods. 7 zákona; konanie sa vedie podľa starého zákona č. 50/1976 Zb.).
- Ak úrad zistí nedostatky, nariadi úpravy. Právoplatné rozhodnutie má účinky kolaudácie.
Lehota na podanie žiadosti je dnes 31. marec 2029. Novela účinná od 1. 1. 2027 ju podľa Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR posúva na 31. december 2040. Ako sa zmenilo povoľovanie nových stavieb, vysvetľuje článok o tom, prečo stavebné povolenie v roku 2026 už v pôvodnej podobe netreba.
Náš tip: Nečakajte na rok 2040. Ak úrad medzičasom začne konanie o odstránení (napríklad na podnet suseda), vaša pozícia je výrazne horšia.
Koľko stojí dodatočné povolenie a aká pokuta hrozí?
Správny poplatok za dodatočné povolenie aj za preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je trojnásobok bežnej sadzby, pri rodinnom dome teda 300 € (3 × 100 €). Väčšiu položku tvorí dokumentácia, geodet a revízie. Pokuty podľa § 79 a § 80 zákona č. 25/2025 Z. z.:
| Priestupok | Fyzická osoba | Podnikateľ, firma |
|---|---|---|
| drobná stavba bez ohlásenia či overenia | 30 – 3 000 € | 1 000 – 5 000 € |
| stavba bez overeného projektu | 30 – 15 000 € | 10 000 – 150 000 € |
| užívanie bez kolaudačného osvedčenia | 30 – 15 000 € | 10 000 – 150 000 € |
| svojpomocná stavba v chránenom území alebo na nezastaviteľnom pozemku | 30 – 200 000 € | – |
Pri opakovaní do troch rokov môže byť pokuta dvojnásobná. Zaplatením pokuty sa stavba nezlegalizuje.
Dá sa zlegalizovať stavba na cudzom pozemku?
Bez práva k pozemku sa stavba zlegalizovať nedá. Vlastník stavby musí preukázať vlastníctvo pozemku alebo iné právo, napríklad vecné bremeno, preto treba pozemok najprv odkúpiť alebo sa s vlastníkom dohodnúť.
Vlastník pozemku sa môže brániť aj občianskoprávne. Pri neoprávnenej stavbe môže súd nariadiť jej odstránenie, prikázať ju vlastníkovi pozemku za náhradu alebo zriadiť vecné bremeno (§ 135c Občianskeho zákonníka).
Kedy úrad nariadi odstránenie stavby?
Odstránenie nariadi regionálny stavebný inšpektorát vtedy, keď stavba nemá povolenie a nedá sa zlegalizovať. Typicky ide o stavbu začatú po 1. 4. 2025 alebo o neúspešnú či zmeškanú legalizáciu. Konanie začne napríklad na podnet suseda.
- Inšpektorát vyzve vlastníka, aby predložil povolenia a projekt.
- Ak ich nemá, rozhodnutím určí lehotu na dobrovoľné odstránenie.
- Ak vlastník nekoná, úrad stavbu odstráni sám a náklady od neho vymáha.
Novela od 1. 1. 2027 pridáva poistku: pred nariadením odstránenia musí inšpektorát dať vlastníkovi aspoň 60 dní na preukázanie, že požiadal o dodatočné povolenie. Nové dodatočné povolenie sa však týka len zmien dokončených stavieb, stavebných, terénnych a vonkajších úprav a doplnkových stavieb k hlavnej stavbe, zhotovených od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026. Nový rodinný dom bez povolenia ani potom legalizovať nepôjde.
Záver
Stavbu postavenú do 31. 3. 2025 sa oplatí zlegalizovať čo najskôr, aj keď sa lehota predĺži. Pri čerstvých čiernych stavbách je jedinou istotou nestavať bez overeného projektu, pretože hrozí pokuta aj búranie.
Najčastejšie otázky o legalizácii čiernej stavby
Dnes nie, úrad nariadi odstránenie. Od roku 2027 pôjde dodatočne povoliť len vybrané úpravy a doplnkové stavby zhotovené do konca roka 2026.
Podľa platného znenia do 31. marca 2029. Novela účinná od 1. januára 2027 lehotu predlžuje na 31. december 2040.
Správny poplatok pri rodinnom dome je 300 € (trojnásobok bežnej sadzby). K tomu sa pripočítajú náklady na dokumentáciu a geodeta.
Stavba z obdobia 1. 10. 1976 – 31. 12. 1989 sa považuje za povolenú, ak sa nepretržite užíva na svoj účel a jej vlastník má právo k pozemku.
Aktualizované: október 2026
Zdroje: ÚÚPV SR – tlačová správa o čiernych stavbách (24. 6. 2026), ÚÚPV SR – Najvýznamnejšie zmeny novely Stavebného zákona, AK Šamec – Stavebné právo 2026, Pravda.sk – novela stavebného zákona, FinancnyKompas.sk – Stavebný zákon od januára 2027, Startitup.sk – pokuty za čierne stavby, epravo.sk – Legalizácia čiernych stavieb, MČ Dúbravka – sadzobník správnych poplatkov
Dostávaj najlepší obsah mailom
Nestíhaš všetko sledovať? Pošleme ti do schránky najčítanejší a najlepší obsah. Žiadny spam. Kedykoľvek sa môžeš z odberu odhlásiť.
Vzhľadom na súčasný stav fungovania stavebných úradov, je výhodnejšie stavať bez riadneho stavebného povolenia. Pokuty sú len zlomok zákonom uvedenej výšky, asanačné rozhodnutie – nariadenie odstránenia stavby je utópiou. Verejný záujem je zatiaľ nešpecifikovaný pojem. Na dôvažok stojí za zamyslenie, či nie je výhodnejšie postaviť na cudzom pozemku a po 10 rokoch podať žalobu na vlastníka a získať pozemok vydržaním – náš prípad. Pozemok riadne zavedený v katastri nehnuteľností súd rozhodol v prospech vlastníka stavby a my sme museli ešte znášať súdne trovy. Pre rozhodnutie súdu vyjadrenie vlastníka stavby, že sa domnieval, že pozemok je jeho! Túto skúsenosťou, ako architekt projektant, poskytujem svojim klientom ktorí zvažujú rešpektovať či nerešpektovať stavebný poriadok, rozhodnutie súdu na požiadanie im poskytujem.
Mrzí nás situácia, v akej ste sa podľa vášho rozprávania ocitli. Zároveň sa, bohužiaľ, nemôžeme stotožniť s navádzaním ostatných ľudí na podobné konanie. Napriek všetkému veríme, že spravodlivosti môže byť učinené zadosť a podobných prípadov bude čoraz menej a menej.
Mam.postavenu ciernu stavnu pod vysokym napetim. Neda sa to skolaudovat!Vie mi stym.niekto pomoc?Vopred dakujem
Sestra k povodnému rodičovskému domu ,prístavila ďalšiu bytovu jednotku. Nakoľko som 1/4vlastník pozemku,nedala som jej na tuto stavbu povolenie.Táto prístavba bola do roku 2017bez stavebného povolenia a do dnešného dňa t.j.
18.10.2025.S prístavbou bytovej jednotky nesúhlasia ani ďalšie spoluvlastníčky pozemku.Pozemok nebol rozdelený na príslušné podieli 4 x 1/4